Roh-bau je u pravilu samo konstrukcija, visoki roh-bau kuća dovršena izvana, a ključ u ruke useljiva kuća. Roh-bau i visoki roh-bau nisu zakonski definirani, a proizvođači i ključ u ruke koriste za različit opseg radova, pa isti naziv ne znači i isti sadržaj. Prije usporedbe cijena po m² provjerite popis uključenih radova. Temelji, priključci na struju i vodu te komunalni doprinos najčešće nisu u cijeni nijedne faze.
Put kupca: koraci 3 i 4 od 13 · Provjereno 3. 11. 2026. · 5 min čitanja
Krovke rječnik ∧ 01 · 65 s, sa zvukom
Kliknite fazu i video skače na taj dio. Temelji su najčešće izvan cijene svih faza.
Roh-bau, visoki roh-bau ili ključ u ruke? Krenimo od temelja. Temeljna ploča u pravilu nije u cijeni nijedne faze. Roh-bau čine zidovi, strop i krovište. Krovni pokrov i prozori? Ovisi o proizvođaču. Visoki roh-bau zatvara kuću: krovni pokrov, fasada, prozori i ulazna vrata. Unutarnje radove organizirate sami. Neki proizvođači imaju i međufazu, djelomični ključ: instalacije i estrih, bez završnih radova. Ključ u ruke znači da proizvođač dovršava i unutrašnjost. Ovo je opći pregled. Svaki proizvođač faze slaže malo drukčije, pa ono što je kod jednoga u roh-bauu, kod drugoga dolazi tek kasnije. Na krovke točka kom usporedite cijene po fazama i što je kod kojeg proizvođača uključeno.
Proizvođači istu fazu ne opisuju jednako. Kod usporedbe ponuda najčešće se razlikuje:
Što je kod kojeg proizvođača uključeno, pogledajte u usporedbi na stranici Cijene.
Cijene po fazama mijenjaju se pa ih držimo na jednom mjestu, na stranici Cijene. Pri usporedbi pazite na opseg radova i površinu: isti iznos po bruto m² i po neto m² nije ista cijena.
Niža faza znači nižu cijenu kuće, ali ne nužno i nižu ukupnu cijenu. Koliko će vas stajati dovršetak, doznat ćete iz ponuda za preostale radove. Razliku ćete platiti drugim izvođačima, a sami ćete organizirati redoslijed njihovih radova.
Ako sudjeluju dva izvođača ili više njih, investitor ugovorom određuje glavnog izvođača, koji odgovara za usklađivanje radova. To vrijedi i ako temelje radi netko drugi, a kuću proizvođač. Investitor osigurava i stručni nadzor. Kuću smijete koristiti tek s uporabnom dozvolom, a uz zahtjev idu izjave izvođača, završno izvješće nadzornog inženjera, geodetska snimka i energetski certifikat.
Faza utječe i na kredit. Kod Erste banke, prema općim informacijama koje vrijede od 1. 8. 2026., kredit za montažnu kuću u fazi ključ u ruke može se isplatiti odjednom izvođaču, bez kontrole izgrađenosti u roh-bau fazi. Kod nižeg stupnja, npr. visokog roh-baua, kombiniraju se taj model i isplata u dvije faze, a način se određuje prema konkretnom slučaju. Banka unaprijed provjerava je li iznos kredita dovoljan za završetak gradnje, pa trebate troškovnik i za radove drugih izvođača.
Zatražite pisani popis radova za svaku fazu i provjerite:
Ako isti popis prođete kod dva proizvođača, cijene po m² postat će usporedive.
Kod proizvođača koji se koriste tim nazivom to je najranija faza, u pravilu konstrukcija pod krovom.
Ne mora biti. Kod jednih je faza 1 već izvana gotova kuća, a kod drugih faza 2 dolazi tek nakon visokog roh-baua. Takvi nazivi imaju značenje samo uz popis radova pojedinog proizvođača.
Najčešće ne, ali postoje iznimke. Provjerite u ponudi.
U oglasu ne mora: tim se nazivom zovu i ponude bez temelja, priključaka ili dijela instalacija. Ako ugovor o građenju sadrži odredbu „ključ u ruke”, izvođač se obvezuje izvesti sve radove potrebne za izgradnju i uporabu građevine. Prije potpisa provjerite piše li ta odredba u ugovoru i što je izričito izuzeto.
Izvođač odgovara deset godina za nedostatke koji se tiču zakonom određenih bitnih zahtjeva za građevinu. O nedostatku ga morate obavijestiti u roku od šest mjeseci otkad ste ga utvrdili. Ako radi više izvođača, unaprijed dogovorite tko odgovara za spojeve njihovih radova.